Was ist das ImmoWertV-Verfahren?

Um eine einheitliche und sachgerechte Bewertung sicherzustellen, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Verfahren und Rahmenbedingungen zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Grundstücken und Immobilien.

Die ImmoWertV ist eine Verordnung des Bundes, die zuletzt zum 1. Januar 2022 überarbeitet wurde. Ihr Ziel ist es, die Bewertungspraxis bundesweit zu vereinheitlichen und transparente, nachvollziehbare Wertermittlungen zu ermöglichen.

Was ist der Verkehrswert?

Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung von Lage, Beschaffenheit und rechtlichen Gegebenheiten eines Grundstücks zu einem bestimmten Bewertungsstichtag zu erzielen wäre.

Die drei ImmoWertV-Verfahren

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren basiert auf der Auswertung von tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien. Es wird vor allem bei unbebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet, sofern ausreichend geeignete Vergleichsdaten vorliegen.

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren ist geeignet für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser oder gewerblich genutzte Immobilien. Hierbei wird der Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen (z. B. Mieteinnahmen) abgeleitet, wobei Bewirtschaftungskosten, Bodenwert und ein Liegenschaftszinssatz berücksichtigt werden.

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren kommt dann zum Einsatz, wenn weder Erträge noch Vergleichspreise im Vordergrund stehen, etwa bei eigengenutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern. Hier wird der Wert auf Grundlage der Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung sowie des Bodenwerts ermittelt. Durch marktgerechte Sachwertfaktoren wird das Ergebnis korrigiert.

Fazit

Die Immobilienbewertung nach den ImmoWertV-Verfahren ist ein normierter, transparenter Prozess zur Bestimmung des Verkehrswerts. Durch die Anwendung standardisierter Methoden wird eine objektive, nachvollziehbare Wertermittlung sichergestellt.

Wer eine Immobilie kauft, verkauft oder finanziert, sollte die Grundlagen der ImmoWertV kennen – oder sich auf einen qualifizierten Immobilienmakler oder Sachverständigen stützen.